Ажіотажу навколо землі після скасування мораторію на вільний продаж сільгоспугідь, не відбулося. Землевласники не поспішають продавати чорнозем через низьку ціну – попит значно перевищує пропозицію. Інша проблема – реєстрація угод. Більшість нотаріусів не готові “візувати” договори з купівлі-продажу через нерозуміння ряду процедур. Проте, землю можна купити і можна продати. Що ж потрібно знати і підготувати, щоб угода таки відбулась?

Відкриття ринку землі не принесло сплеску угод і розпродажу українських чорноземів. За даними Мінагрополітики, в період з 1 липня по 22 вересня в Україні було укладено 20,39 тис. земельних транзакцій на ділянки сільгосппризначення загальною площею 50,24 тис. га. Найбільше було укладено угод в Полтавській та Київській областях, а за обсягом проданої землі лідирує Кіровоградська область. Але, це далеко не та динаміка розвитку, на яку розраховували в країні.

Стримані темпи розвитку ринку землі пов’язані з двома чинниками: обмеженою пропозицією до продажу земельних ділянок і проблемами реєстрації самих угод.

Одним з головних стримуючих факторів є очікувальна позиція власників земельних ділянок. Пайовики не поспішають виставляти свої сільгоспугіддя на продаж, придивляючись до ринку, очікуючи можливостей продати землю за максимально вигідною для себе ціною. Сьогодні, за даними Держгеокадастру, середня вартість 1 га землі сільгосппризначення становить 45 тис. грн, (або 1,44 тис. евро). Хоча в ряді областей вартість гектару ледь дотягує до 1 тис. евро. Для порівняння, у сусідній Словаччині 1 га землі обійдеться у 3,78 тис. евро, в Румунії 5,33 тис. евро, а в Польщі у більш ніж 10 тис. евро (дані Євростат).

В переважній більшості, на поточний момент, угоди з сільськогосподарською землею носять ознаки вимушеного продажу – земля продається власниками, яким необхідні гроші саме зараз у зв’язку з різними особистими обставинами. За інформацією фахівців ринку, попит на земельні ділянки у 2,5 рази перевищує пропозиції.

Інша проблема ринку – відсутність нормативних актів і роз’яснень щодо здійснення деяких процедур, пов’язаних з реєстрацією угод, і неготовність нотаріусів реєструвати угоди купівлі-продажу земель сільгосппризначення. За нашими даними, на сьогоднішній день реєстрацію угод з сільгоспземлею проводять не більше 30% нотаріусів, при цьому процедура реєстрації нешвидка і недешева.

Для того, щоб процедура продажу пройшла швидко і без несподіванок як для продавця, так і покупця необхідно підготуватися до неї.

При формуванні ціни пропозиції необхідно орієнтуватися на ціни продажу або пропозиції до продажу аналогічних земельних ділянок. Фінальна ціна формується в процесі домовленостей між продавцем і покупцем, але відповідно до норм закону вона не повинна бути нижче нормативно-грошової оцінки. Нормативно-грошова оцінка визначає вартість земельної ділянки на підставі рентного доходу від використання земельної ділянки протягом певного періоду часу.

В процесі експертно-грошової оцінки визначається ринкова вартість земельної ділянки- вона буде максимально наближеною до ціни продажу і відображати його ринкову вартість. Оцінку проводить незалежний оцінювач, і за результатами готується звіт про оцінку, який має бути зареєстрований в Єдиній базі звітів про оцінку. Необхідно зазначити, що, якщо вартість, визначена оцінювачем, буде відрізнятись від сформованої вартості в Єдиній базі більш ніж на 25% – виникне необхідність в проведенні рецензування звіту оцінювача, що потягне за собою додатковий час.

Як би там не було, у найближчі роки земля буде найбільш привабливим активом для інвесторів з точки зору зростання прибутковості. А зараз схоже, що ринок працює в режимі пусконалагоджувальних робіт та по-справжньому налаштує всі процеси до 2024 року, коли інтерес до землі піднімиться в рази, оскільки до угод з сільгоспугіддями допустять юридичних осіб та будуть зняті інші обмеження щодо можливості володіння нею.