Щоб грамотно вкласти капітал і без несподіваних труднощів його примножити, інвестор повинен звернути увагу на кілька важливих деталей. Крім того, що в Україні земля не є об’єктом купівлі-продажу, існує ще кілька обставин, які ускладнюють інвестування в агрокомпанії. За словами Forbes.ua, один із топ-менеджерів компанії NCH Александер Папахрісту зізнався, що збереження активів у сільському господарстві пов’язано з вкрай великими прихованими ризиками1.

Заявлений функціонал землі не відповідає дійсності

Ніякі документи не можуть повноцінно описати фактичну якість землі. Необхідно враховувати, що є нюанси, здатні негативно вплинути на бізнес:
  1. Черезсмужжя (тобто чергування своїх і чужих орендованих земель). Це не дає можливості нормально обробляти орендовані ділянки. Розосередженість земельних наділів, з одного боку, може знизити вплив погодних умов на врожай, а з іншого – потребують окремих вкладень в розвиток парку сільгосптехніки, оскільки перекидати машини в різні райони справа вкрай витратна. Подібні труднощі, як повідомляє Forbes.ua, стали основною причиною краху великого агрохолдингу «Укрзернопром Агро» в 2012 році – той факт, що угіддя компанії розкидані по 12 областям погано позначився на рентабельності2.
  2. Сільські господарства, землі яких давно не оброблялися (не плутати із «землями під парами»). Зустрічаються колгоспи, де земля не оброблялася по 10 років. Для інвестора це означає додаткові витрати ресурсів на підготовку цих ділянок до посіву. З такою проблемою, говорить Forbes.ua, працювали українські компанії «Золотий світанок» і «Біо Агро»[3]. У їхніх земельних банках переважають занедбані поля, що не оброблялися по 15-20 років. Щоб розраховувати на серйозну підтримку інвесторів, такі компанії спочатку повинні показати, що їхні доходи зростають. Наприклад, власник компанії «Дукра Агро», баварець Йоханн Венцел, реанімував 3 тис. га землі в Черкаській області, але лише через 9 років колись занедбані землі стали приносити істотний прибуток4.
  3. Частина орендованих земель може бути лісами, приболотними луками, прибережними ділянками і т. д. Правда, мати ділянку на березі водойми не так уже й погано, і при правильному підході вона може стати «золотою». Наприклад, там можна буде побудувати готель або яхт-клуб, якщо отримати необхідні дозволи.
  4. Агрономічна якість землі. Продавець чи орендодавець, чк правило, показує потенційному покупцеві самий бездоганний чорноземний ділянку. Але часто виявляється, що в загальному пулі купованої землі якісні наділи чорнозему займають не більше 10%, решта – набагато гірше. Таким чином, рекомендуємо у всіх випадках проводити незалежну агрохімічну експертизу (з пробами) землі, яку ви хочете придбати.

Як зазначено вище, документи лише частково можуть бути гарантом якості. Отже, для збереження власних коштів у майбутньому, вкладник повинен вдатися до якісної процедурі deu diligence. При цьому для виявлення всіх слабких місць території, яка купується, краще залучати до роботи незалежних експертів.


Однак слід пам’ятати не тільки про розташування наділу і якість землі. Вагому роль відіграють юридичні нюанси, так як договори оренди – неоднорідні, а підтримка місцевої влади – не надійна. Саме поверхневе відношення до простих і зрозумілих на перший погляд юридичних аспектів часто стає причиною більшості податкових спорів.

Що потрібно зробити

Щоб убезпечити вкладення, інвестору необхідно, крім усього вище сказаного, також:
  • ретельно проаналізувати пул орендних договорів щодо термінів і умов. Особливо це стосується договорів з індивідуальними орендодавцями терміном більш ніж на 10 років і незвичайними умови, адже саме такі договори можуть призвести до серйозних конфліктів і втрати капіталу;
  • отримати інформацію безпосередньо від місцевого населення (на територіях орендодавця). Так ви отримаєте альтернативну характеристику власника земельних ділянок, і зможете підготуватися до можливих особливостей співробітництва;
  • провести оцінку земельних активів. Наявність професійного оцінювача, який «розмовляє» мовою МСФЗ, є необхідною умовою успішності угод купівлі-продажу та оренди сільськогосподарської землі в Україні.

Ключовий момент при вкладенні грошей у землю – це, безумовно, дохід. Прибутковий підхід у цій ситуації був поширений ще за часів аналізу землі першими економістами – Адамом Смітом і Давидом Рікардо. При вирішенні сучасних суперечок землі європейське право, наприклад, також робить акцент на доході, який можна буде отримати з землі. МСФЗ передбачає кілька методів оцінки земельних ділянок, які можна згрупувати як ринкові, історичні та дисконтовані. І все-таки головне – це дати fairvalue, тобто справедливу оцінку.


Про інші проблеми, пов’язані з інвестуванням в агробізнес, читайте також у статті “4 сюрпризи, до яких треба бути готовим при купівлі українських агрокомпаній” ________________________________
[1 ] http://forbes.ua/magazine/forbes/1337395-holding-kotoryj-postroil-ror
[2 ]http://forbes.ua/business/1349439-pechalnaya-istoriya-krupnogo-agroholdinga
[3] http://forbes.ua/magazine/forbes/1337395-holding-kotoryj-postroil-ror
[4 ]http://forbes.ua/magazine/forbes/1344133-kak-pozhivayut-evropejskie-fermery-v-stepyah-ukrainy