Пожвавлення на ринку злиття та поглинання у приватному секторі, а також наближення старту великої приватизації та першого етапу запуску ринку землі, піднімають питання оцінки та вартості активів у категорію найбільш актуальних. Розуміння об’єктивної вартості активів також важливо для залучення додаткового фінансування у компанію, вирішення спорів з партнерами або прийняття інших стратегічних бізнес-рішень. Як же визначити об’єктивну вартість бізнесу та уникнути помилок?

При плануванні продажу бізнесу або частини активів, як правило, власники переоцінюють своє майно, і лише за рідкісним винятком зустрічаються випадки недооцінки. Останнє може відбуватися через нерозуміння цінності бізнесу, що пов’язана з нематеріальними активами, які вони створили. Це відносини і контракти з клієнтами, інтелектуальною власністю, запатентованими технологіями, ґудвілом тощо. Це також відбувається через ілюзії відносно оцінки цільової аудиторії і потенційних покупців компанії.

Переоцінка бізнесу відбувається тоді, коли його власники спираються на витрати, які були понесені внаслідок створення активу, або керуються безпосередньо своїми потребами. Таким чином приймаючи бажане за дійсне, власники компаній формують думку про вартість свого бізнесу, яка не має нічого спільного з ринковою вартістю.

Ринкова вартість відображає сприйняття учасниками ринку цінності активу і може визначатися виходячи з ринкової вартості його елементів, обороту, прибутку та інших факторів, що характеризують фінансові результати компанії і ринок в цілому.

За великим рахунком ринок сам визначає цінності і, відтак, вартість активу. Визначення вартості бізнесу може сформуватись власником виходячи з інформації щодо ціни продажу конкурента. Але і в цьому випадку теж можливі помилки. Оскільки, найчастіше, інформація про операції закрита, а публічна інформація може бути спотворена або неповна. Продавці можуть завищувати свою кінцеву вартість, або цифри можуть змінюватись в міру передачі інформації. Крім учасників угоди, небагато людей, якщо такі є, знають всі нюанси договору і факти, що пов’язані з комерційним бізнесом, включаючи розмір, прибутковість, глибину управління, інтелектуальну власність, власні можливості і клієнтів. Без цієї інформації пряме порівняння складне і часто вводить в оману.

При визначенні ринкових мультиплікаторів для розуміння можливої вартості бізнесу власнику необхідно об’єктивно аналізувати і зіставляти наступне:

Галузь. Некоректно порівнювати операції компаній в різних галузях. Оціночні коефіцієнти і операційні показники можуть значно варіюватись від галузі до галузі, що призводить до неправильного уявлення про вартість.

Розмір компанії. Компанія з виручкою понад 1 млрд грн отримає більш високий коефіцієнт, ніж компанія з виручкою у 300 млн грн в тій же галузі. Як правило, більші компанії одержують більш істотні мультиплікатори покупної ціни.

Планування. Оцінювати об’єктивно свої перспективи зростання і рівень фінансового ризику.

Важливо усвідомити, що використання мультиплікаторів публічних компаній для приватних компаній без коригувань, призведе до помилкового результату вартості, оскільки розмір цих компаній, найвірогідніше, не можна порівняти, оскільки ліквідність публічних акцій, які торгуються на біржах, також забезпечує зростання їх вартості.

Емоційна складова є ще однією розповсюдженою помилкою, яку здійснюють власники бізнесу при визначенні його вартості. По суті емоційна складова відображає емоційні витрати на створення і розвиток бізнесу і часто оцінюється власником досить високо, але фактично це не має ніякої цінності для ринку.

Крім операційних активів, підприємство може володіти активами, які не використовуються у виробничій діяльності компанії, при оцінці яких власниками також допускаються помилки, які згодом ведуть до викривлення ринкової вартості.

Давайте подивимось на кілька частих помилок при визначенні оцінки:

Перша ситуація. Підприємство володіє правом користування земельною ділянкою, що розташована у мальовничому місці з метою ведення підсобного господарства, при цьому термін оренди закінчується через 2 роки.
Помилка. При визначенні вартості даного права власники помилково орієнтуються на ринкові ціни продажу довгострокового права оренди подібних земельних ділянок (через продаж корпоративних прав).
Рішення. В даному випадку, вартість права оренди необхідно визначати, як суму капіталізованого доходу підприємства за вирахуванням контрактної орендної плати за 2 наступні роки від найбільш ефективного використання підприємством земельної ділянки. Приймати припущення про продовження або переукладання договору на більш тривалий термін неприпустимо у зв’язку з високою невизначеністю здійснення даного припущення.

Друга ситуація. На балансі підприємства як капітальні інвестиції враховується проєктно-кошторисна документація, на будівництво багатоповерхового бізнес-центру, яке планувалося більше 10 років тому. Витрати на виготовлення і узгодження проєктно-кошторисної документації склали значну суму. Крім того, частину витрат не було відображено у фінансовій звітності підприємства. Після узгодження документації ніяких робіт з будівництва бізнес-центру не проводилось.
Помилка. У цій ситуації власник підприємства оцінює ринкову вартість проєктної документації, яка дорівнює сумі понесених витрат у доларовому еквіваленті і не помічає деталі.
Рішення. Прийняти до уваги той факт, що термін дії документації минув, за даний період змінилися містобудівні і ринкові умови, будівництво у даному місці багатоповерхового бізнес-центру економічно недоцільне. Таким чином ринкова вартість проєктно-кошторисної документації наближається до нуля.

Третя ситуація. Власник земельної ділянки з цільовим призначенням під будівництво житлового будинку, придбав сусідню земельну ділянку за спеціальною вартістю, яка перевищує ринкову вартість і відображає цінність лише для конкретного покупця. Тут необхідно зазначити, що ділянки були придбані в період пікових цін на нерухоме майно.
Помилка. Фактично власник визначає вартість земельних ділянок, виходячи з витрат понесених на придбання земельних ділянок.
Рішення. Необхідно покладатися на те, що справедлива вартість даних земельних ділянок, дорівнюватиме ринковій вартості аналогічних земельних ділянок “за парканом”, станом на поточну дату.

На практиці зустрічаються найрізноманітніші ситуації, і для кожної з них потрібен свій метод. Універсального методу для всіх, ймовірно, не знайти. При цьому варто все ж таки придивлятись до деталей і дивитись на ситуацію під різними кутами або звернутись до фахівців, які розставлять усі крапки над “і”.