Чтобы грамотно вложить капитал и без неожиданных трудностей его приумножить, инвестор должен обратить внимание на несколько важных деталей. Помимо того, что в Украине земля не является объектом купли-продажи, существует еще несколько обстоятельств, которые усложняют инвестирование в агрокомпании. По словам Forbes.ua, один из топ-менеджеров компании NCH Александер Папахристу признался, что сохранение активов в сельском хозяйстве связано с крайне большими скрытыми рисками[1].
Заявленный функционал земли не соответствует действительности
Никакие документы не могут полноценно описать фактическое качество земли. Необходимо учитывать, что есть нюансы, способные оказать негативное влияние на бизнес:
1. Чересполосица (то есть чередование своих и чужих арендованных земель). Это не дает возможности нормально обрабатывать арендованные участки. Рассредоточенность земельных наделов, с одной стороны, может снизить влияние погодных условий на урожай, а с другой – потребует отдельных вложений в развитие парка сельхозтехники, так как перебрасывать машины в разные районы дело крайне затратное. Подобные трудности, как сообщает Forbes.ua, стали основной причиной краха крупного агрохолдинга «Укрзернопром Агро» в 2012 году – тот факт, что угодья компании разбросаны по 12 областям отвратительно сказался на рентабельности[2].
2. Сельские хозяйства, земли которых давно не возделывались (не путать с «землями под парами»). Встречаются колхозы, где земля не обрабатывалась по 10 лет. Для инвестора это означает дополнительные затраты ресурсов на подготовку этих участков к посеву. С такой проблемой, говорит Forbes.ua, работали украинские компании «Золотий світанок» и «Біо Агро»[3]. В их земельных банках преобладают заброшенные поля, которые не обрабатывались по 15–20 лет. Чтобы рассчитывать на серьезную поддержку инвесторов, такие компании сначала должны показать, что их доходы растут. Например, владелец компании «Дукра Агро», баварец Йоханн Венцел, реанимировал 3 тыс. га земли в Черкасской области, но лишь по истечении 9 лет когда-то заброшенные земли стали приносить существенную прибыль[4].
3. Часть арендованных земель может являться лесами, приболотными лугами, прибрежными участками и т.д. Правда, участок на берегу водоема не так уж плох и при правильном подходе может стать «золотым». Например, там можно будет построить гостиницу или яхт-клуб, если получить необходимые разрешения.
4. Агрономическое качество земли. Продавец или арендодатель, как правило, показывает потенциальному покупателю самый безупречный черноземный участок. Но часто выясняется, что в общем пуле покупаемой земли качественные наделы чернозема занимают не более 10%, остальное – гораздо хуже. Так что рекомендуем в любом случае проводить независимую агрохимическую экспертизу (с пробами) приобретаемой земли.
Как отмечено выше, документы лишь отчасти могут быть гарантом качества. Итак, для сохранения собственных средств в будущем, вкладчик должен прибегнуть к качественной процедуре deu diligence. При этом для выявления всех слабых мест приобретаемой территории лучше привлекать к работе независимых экспертов.
Однако следует помнить не только о расположении участка и качестве земли. Весомую роль играют юридические нюансы, так как договоры аренды – неоднородны, а поддержка местных властей – не надежна. Именно поверхностное отношение к простым и понятным на первый взгляд юридическим аспектам часто становится причиной большинства налоговых споров.
Что нужно сделать
Чтобы обезопасить вложения, инвестору необходимо, помимо всего выше изложенного, также:
- тщательно проанализировать пул арендных договоров относительно сроков и условий. Особенно это касается договоров с индивидуальными арендодателями сроком более чем на 10 лет и необычными условия, ведь именно такие договоры могут привести к серьезным конфликтам и потере капитала;
- получить всевозможную информацию непосредственно от местного населения (на территориях арендодателя). Так вы получите альтернативную характеристику владельца земельных участков, и сможете подготовиться к возможным особенностям сотрудничества;
- провести оценку земельных активов. Наличие профессионального оценщика, который «разговаривает» на языке МСФО, является необходимым условием успешности сделок купли-продажи и аренды сельскохозяйственной земли в Украине.
Ключевой момент при вложении денег в землю – это, безусловно, доход. Доходный подход в этой ситуации распространен еще со времен анализа земли первыми экономистами – Адамом Смитом и Давидом Рикардо. При решении современных споров о земле европейское право, к примеру, также делает акцент на доходе, который можно будет получить с земли. МСФО предусматривает несколько методов оценки земельных участков, которые можно сгруппировать как рыночные, исторические и дисконтированные. И все-таки главное – это дать fairvalue, то есть справедливую оценку.
О других проблемах, связанных с инвестированием в агробизнес, читайте также в статье 4 сюрприза, к которым надо быть готовым инвестору при покупке украинских агрокомпаний
________________________________
[1] http://forbes.ua/magazine/forbes/1337395-holding-kotoryj-postroil-ror
[2] http://forbes.ua/business/1349439-pechalnaya-istoriya-krupnogo-agroholdinga
[3] http://forbes.ua/magazine/forbes/1337395-holding-kotoryj-postroil-ror
[4] http://forbes.ua/magazine/forbes/1344133-kak-pozhivayut-evropejskie-fermery-v-stepyah-ukrainy